房地产开发的“五证两书

(二)、房地产开发的“五证两书”

在房地产开发过程中需取得具有法律效力的五证两书才可进行房地产开发、销售、产权登记，否则被视为违章、违规建筑。它是法律明示购房人及相关事项办理必须认证的手续，是房地产商合法开发经营的重要凭据。它们分别是：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。两书：住宅使用说明书、住宅质量保证书。两书相比五证略显次要。房地产开发商项目能否顺利开发，抵押贷款、按揭手续办理成否成功，产权能否最终登记，基本上取决于五证的办理。下面就五证两书的内容及申办手续概述如下：

1、《建设用地规划许可证》

凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；同时根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；根据上述要求及意见向用地单位提供规划设计条件；最后审核用地单位提供的规划设计总图，核发建设用地规划许可证。它是经城市规划行政主管部门确认该项目位置范围符合城市规划的法律凭证

建设用地规划许可应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律

效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。

办理依据：《中华人民共和国城市规划法》33条

《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（建规字第66号）

2、《建设工程规划许可证》

凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设工程申请，城市规划行政主管部门根据城市规划向申请人提出建设工程规划设计要求；申请人根据规划设计要求提交工程初步设计方案后，城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；申请人审定的建设工程初步设计方案，制作工程施工图经城市规划行政主管部门审核后，核发《建设工程规划许可证》。它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，也是建设单位得以建设工程的法律凭证之一。

建设工程规划许可证所包括的附图和附件；按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

办理依据：《中华人民共和国城市规划法》33条《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》（建规字第66号）

3、《国有土地使用证》

经土地使用者申请经城市各级颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。办理土地使用权证需向土地部门提交如下手续：立项、选址意见书、用地预审、环评审核、方案及总平审核和用地规划许可证核发、地质勘察成果审查、施工图审查、消防审核、施工图审核、

防雷审核、民防审核、市政审核、园林审核、《建设工程规划许可证》核发后缴交地价后才可以核发《国有土地使用证》。

20__年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,20__年，《关于加强土地有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。20__年3月16日，新颁布的《中华人民共和国民法典》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度。20__年9月28日，国土资源部修定了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》现在实行挂牌出让国有建设用地使用权上述手续由确认竞得人后给予办理，但参与人需符合以下竞买条件：

（1）、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织除法律、法规另有规定外均可申请参加国有建设用地使用权挂牌出让活动（以出让公告为准）。

（2）、申请参加竞买者必须提交竞买申请文件和竞买保证金。

（3）、竞买人可以竞买也可以联合竞买。联合竞买的需提交联合竞买承诺书。若联合竞得后不得将地块分割。联合竞买的各成员应为竞买及竞得后的行为对外承担相应的连带责任。

挂牌出让程序

（1）、在挂牌开始日前20日发布挂牌出让公告将挂牌出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等在土地交易市场挂牌公布；

（2）、接受咨询及发售挂牌出让文件；

（3）、受理提交竞买申请文件和竞买保证金；

（4）、审查竞买资格；

（5）、符合条件的竞买人填写报价单报价；

（6）、挂牌主持人确认该报价后更新显示挂牌价格；

（7）、继续接受新的报价；

（8）、挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时

间确定竞得人；

（9）、签订《成交确认书》；

（10）、签订《国有建设用地使用权有偿出让合同》。

法定依据：

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令.第39号.

4、《建筑工程开工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑不受法律保护。建设部于19__年颁布《建筑工程施工许可证管理办法》，规范了建筑工程施工许可证的管理办法。

申请领取施工许可证必须具备下列条件：

(1)已依法办理建设用地手续；

(2)已取得建设工程规划许可证并经定位测量和验收签证；

(3)需要拆迁的已经办理拆迁手续；

(4)已按规定办理工程质量、安全监督手续；

(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

(6)施工需要的建设资金已落实；

(7)工程施工企业已确定；

(8)法律、法规规定的其他条件。

5、《商品房销售(预售)许可证》

市、县房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。设定行政许可的法律依据：（1）19__年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条；（2）19__年7月20日发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第25条；（3）20__年3月14日施行的建设部令88号《商品房销售管理办法》第六条；（4）《城市商品房预售管理办法》【19__年11月15日建设部令第40号发布根据20__年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、20__年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正】第六条。

商品房预售行政许可条件

（1）已交付全部土地使用权出让金取得土地使用

权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）房屋建设工程施工合同已生效施工进度和竣工交付日期已确定；

（4）按提供的预售商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；

（5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目有地下室工程的已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的已完成基础和四层结构工程。

6、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(建房[1998]102号)是保护商品房购买者权益的最重要的部门立法文件之一，其功能是加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益。“两书”具体载明的内容是：

《住宅质量保证书》：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和自理的时限。

《住宅使用说明书》：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、陌生墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。